Діяльність рієлтерських компаній в сегменті оренди нерухомості

Ринок нерухомості — один із найбільш соціально значущих ринків України. Рієлторська діяльність (здійснення операцій з нерухомим майном) – це підприємницька діяльність, до якої належать: торгівля нерухомим майном; продаж нерухомого майна з прилюдних торгів; посередницька діяльність, пов’язана з нерухомим майном; інформаційно-консультативна діяльність, пов’язана з нерухомим майном.

Ріелторські послуги надаються суб'єктами ріелторської діяльності на підставі договору про надання ріелторських послуг, що укладається в письмовій формі, а у випадках, встановлених діючим законодавством України, підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.

Істотними умовами договору про надання ріелторських послуг є:

· вид ріелторської послуги та дії, що становлять її зміст;

· розмір і порядок оплати послуг;

· розмір і порядок компенсації витрат суб'єкта ріелторської діяльності;

· строк дії договору;

· порядок зміни і припинення дії договору;

· права та обов'язки сторін, відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору;

· у разі передачі оригіналів правовстановлюючих документів суб'єкту ріелторської діяльності — перелік таких документів;

· інші умови, передбачені законодавством або за згодою сторін.

Розмір і порядок оплати ріелторських послуг визначаються за домовленістю сторін.

Агентства, які працюють за реальною схемою поселення (тобто оплата послуг здійснюється по результату надання цих самих послуг) мають багатий досвід напрацювань, оскільки саме їх співробітники є фахівцями з підбору житла, що задовольняє вимогам клієнтів і майстрами ведення переговорів між сторонами. Адже саме тут співробітники щодня «тренуються» в переговорах з клієнтами і з господарями квартир, супроводжують операцію, перевіряють документи. Вартість таких послуг в Києві складає 50% від місячної орендної плати, які платяться за фактом вселення. Це, звичайно, дорожче за те, що пропонують приватні маклери або агентства, що працюють по передоплаті (200-500 грн).

Посередник відповідає за стабільність Вашого мешкання в знятому житлі. Ви вселяєтеся в двокімнатну квартиру з косметичним ремонтом за 1500 грн. на місяць і радієте такій знахідці. Через місяць господар приходить за грошима і оголошує Вам, що ціна буде тепер 1900 грн. Неприродно низька ціна на житлі повинна насторожити Вас, для такої ціни повинні бути якісь пояснення, наприклад, оренда всього на декілька місяців і т. д. Будучи господарем житла, Ви теж не стали б здавати свою квартиру за ціною набагато нижче, ніж всі інші. Отже, Ви залишилися наодинці з новою підвищеною ціною. Виходу три:

1) погоджуватися, оскільки діватися нікуди

2) спробувати посперечатися, якщо у Вас є методи дії на господарів

3) образитися і з'їхати, але куди?

У випадках роботи через агентство у Вас є на руках договір на послуги з оренди житла (якщо працюєте через агентство і для економії часу агент договір не заповнює – все одно вимагайте, оскільки це і гарантія, і можливість знижок надалі, і врешті-решт підтвердження того, що Ви споживач, а значить всі права як споживача у Вас захищені) і у Вас є договір найму житла, який не дозволить так легко встановити будь-яку ціну господареві (у договорі обмовляються всі істотні умови оренди житла: терміни, вартість, круг проживаючих осіб, устаткування житла, відповідальність сторін і т. д.). Нерідко господарі, що здавали житло через агентство, дзвонять до агента і консультуються з ним, чи варто підвищити ціну і які ціни в цілому на ринку, з іншого боку, квартиранти, що в'їхали в квартиру за допомогою агентства, дзвонять агентові, що поселяв їх, і просять допомогти вирішити різні дрібні проблеми, наприклад, господар не виходить на зв'язок, або кран тече – хто повинен виправляти і т. д. т. е. посередник продовжує так зване «післяпродажне обслуговування клієнта».

Серйозне агентство піклуватися про таке «післяпродажне обслуговування» клієнта. Обов'язково діє гарантія на надані послуги, а також повторне звернення винагороджується знижками. Клієнтам, що працюють виключно з одним таким агентством, – в першу чергу пропонують найцікавіші ексклюзивні варіанти, термін життя яких — декілька годин, і природно таким клієнтам організовують перегляди не тільки з 9. 00 і до 20. 00, але і в 8 00 ранку, і в 22.00, прикріплений до Вас співробітник забезпечує покази в будь-який день тижня.

Як правило, предметом договору з боку ріелтора є лише „інформаційні послуги” або „доступ до бази даних”. І в той момент, коли орендодавець підписує договір з орендарем, обов'язки ріелтора вважаються виконаними. Але компанії прагнуть забезпечити себе ще більше. По-перше, на багатьох договорах немає печатки брокерської контори, що повністю звільняє ріелторів від відповідальності у випадку якщо договір всупереч нормі закону не засвідчений нотаріусом (а це швидше поширена практика, чим виключення). По-друге, часто в якості виконавця вказаний агент, що не має ні агентської угоди, ні інших оформлених відносин з роботодавцем. По-третє, бувають ситуації, коли ріелторська контора, надаючи послуги і підписуючи про це договір, вимагала повернення оригіналу документа після завершення операції, мінімізуючи таким чином податки.

У стандартних договорах звичайно прописують всі необхідні пункти: місце і час заключення, ФІП сторін, характеристику житла, що здається, розмір платні і інше. Намагайтесь підписати договір на максимальний термін. Як правило, орендодавці не хочуть укладати письмову угоду більш ніж на 11 місяців. Аргументування просте — його необхідно реєструвати у нотаріуса зі всіма „витікаючими” звідси наслідками. У такій ситуації краще погодитися на довгостроковий договір без нотаріального підпису.

По-перше, договір, складений на триваліший термін, дає більше прав орендарю, не кажучи вже про стабільність. По-друге, згідно ст. 220 Цивільного кодексу, якщо сторони домовилися за всіма умовами, що підтверджено письмово, і відбулося часткове або повне виконання договору, але немає нотаріального засвідчення — суд може визнати такий договір дійсним.

Не дивлячись на вказані умови договору і „гарантії” ріелторів, конфлікти між орендарем і орендодавцем — далеко не рідкість. І виплутуватися з ситуації, що склалася, мешканцю доводиться самостійно. За статистикою, велика частина таких конфліктів пов'язана або з підвищенням орендної платні, або з вимогою звільнити квартиру. Якщо компроміс знайти не вдається, а продовжувати жити в квартирі на обумовлених умовах хочеться, є два шляхи рішення проблеми.

Це так звані незручні питання. Якщо господар квартири починає заводити розмову про непомірно низьку платню в умовах інфляції, а ви готові йти на конфлікт, тоді поцікавтеся, чи зареєстровані мешканці в Жеку і чи збільшена квартплата у зв'язку із збільшенням кількості мешканців, а крім того, чи сплачені податки з прибутку, одержаного від оренди, і чи знають про факт здачі квартири в оренду в податковій.

Проведене опитування серед осіб, що знімають житло в Києві, на тему «Які чинники відштовхують Вас від звернення до посередників при пошуку житла» показав наступні результати;

— 41% респондентів вважають, що будь-які посередники – це обман

— 25% просто не хочуть платити зайві гроші за те, за що можна не платити

— 22% вважають, що посередники не здатні реально задовольнити їх запит і запропонувати те, що потрібне

-12% боятися того, що їм дзвонитимуть набридати кожні дві години.

Дані показники говорять, що більшість людей просто страждають від непрофесіоналізму посередників і від недобросовісного надання послуг. Більше всього страждають від передоплат, оскільки оплата послуги наперед, а не за результат виливається, як правило, у відсутність цього самого результату. Рівно чверть просто не розуміють, за що платять. Розуміння приходить до них після гіркого досвіду самостійного пошуку. А ось менша частина 22% і 12% страждають від непрофесіоналізму в чистому вигляді, причому остання категорія сама провокує свої біди, звертаючись відразу до великого числа посередників, а не ведучи роботу з одним конкретним фахівцем з оренди.

Державне регулювання виявиться у визначенні того, хто такий ріелтор, хто може здійснювати цю діяльність, основних прав та обов’язків, нарешті — відповідальності суб’єктів ріелторської діяльності.

Саморегулювання ж буде реалізоване через повноваження Ріелторської палати, створення якої передбачається законопроектом. Палата визначатиме стандарти і правила ріелторської діяльності, проводитиме сертифікацію ріелторів, розглядатиме суперечки і скарги щодо діяльності членів професійної спільноти. Крім того, палата затверджуватиме програми підготовки ріелторів і порядок складання кваліфікаційних іспитів, вестиме Реєстр ріелторів України і Реєстр суб’єктів ріелторської діяльності.

Підбиваючи підсумки, хочеться зазначити, що нині договір найму (оренди) житла є тим видом договору, щодо якого рівень уваги юристів, нотаріусів та інших правозахисників дуже високий. Це, в свою чергу, дає підставу для обережності при його укладенні, адже очікувати, що інша сторона договору є менш обізнаною в цих питаннях, означає піддавати і себе, і свою сім’ю ризику залишитись без даху над головою.

Список використаної літератури

1. Інвестиційна привабливість ринку комерційної нерухомості України/ Ігнатенко А.В., Кабанов В.Г., Харченко О.І., Ясковець В.Л. //Актуальні проблеми економіки. — 2008. — № 6. — C. 79- 88

2. Гриценко О. Особливості формування ринку нерухомості в Україні //Економіка України. — 2006. — № 7. — C. 20-27

3. Моїсеєнко Р. Маркетингові дослідження ринку нерухомості //Економіка. Фінанси. Право. — 2001. — № 7. — C. 34-36

4. Шило Ю. Економічна природа нерухомості та особливості її функціонування в ринкових умовах //Економіка АПК. — 2003. — № 3. — С.101-106