Експертиза та оцінка майна

1. Оцінка доходу, що приносить нерухомість. Аналіз фінансових коефіцієнтів. Характеристика зміни доходів. Основні підходи до оцінки нерухомості.

2. Оцінка машин і обладнання з використанням порівняльного та дохідного підходів, їх сутність і методи.

3. Оцінка окремих типів вартості підприємств. Оцінка ліквідаційної вартості. Оцінка заставної вартості майна підприємства.

Список використаної літератури.

1. Оцінка доходу, що приносить нерухомість. Аналіз фінансових коефіцієнтів. Характеристика зміни доходів. Основні підходи до оцінки нерухомості

Оцінка нерухомості є найпоширенішим видом оцінної діяльності й містить у собі визначення вартості об'єкта або окремих прав відносно оцінюваного об'єкта, наприклад, права оренди, права користування і т.д. Незалежна оцінка може бути проведена відносно таких об'єктів, як будинку промислового, соціального або культурного призначення; виробничі комплекси; житлові будинки, квартири, кімнати й інші житлові приміщення; офісні, складські й виробничі приміщення; земельні ділянки, багаторічні насадження — сади, парки, сквери, освоєні ділянки в садових і дачних товариствах; спорудження — дороги, мости, під'їзні колії, резервуари, огородження й т.п.; об'єкти незавершеного будівництва, включаючи законсервовані об'єкти, об'єкти із припиненим будівництвом.

На етапі узгодження завдання на оцінку нерухомості й укладання договору Ви можете замовити оцінювачеві визначення одного або декількох видів вартості об'єкта: ринкової вартості — найбільш імовірної вартості об'єкта при його продажі на відкритому ринку; ліквідаційної вартості — вартості об'єкта у випадку, якщо об'єкт повинен бути відчужений у строк менше звичайного строку експозиції аналогічних об'єктів; інвестиційної вартості — вартості, обумовленої виходячи із прибутковості об'єкта; при заданих інвестиційних цілях. При здачі об'єкта в оренду оцінювач визначить обґрунтовану вартість орендної плати й допоможе скласти найбільш ефективний бізнес-план комерційного використання об'єкта. Визначення різних видів вартості дасть Вам об'єктивну інформацію про реальну ціну об'єкта що, безсумнівно, буде корисно при прийнятті рішень, пов'язаних з комерційним використанням оцінюваного об'єкта й керуванням його ринковою вартістю.

При проведенні оцінки враховуються всі фактори, що впливають на його вартість. Найважливішими критеріями для оцінки квартири являється її місце розташування, престижність району, наприклад, близьке розташування до історичного «серця» міста, віддаленість від центру, домінування певного типу нерухомості в районі. Все це суттєво впливає на формування рівня цін. Важливу роль також відіграє тип дому — сучасний чи старий з цегли, панельний. При цьому характеризувати недоліки та переваги певних типів будинків досить важко, так як практично в кожному з них можна знайти як престижні, так і занедбані квартири. Також основними факторами є площа та планування. Що стосується площі, то чим вона більша, тим квартира дорожче. Це стосується як первинного, так і вторинного ринку, але з плануванням дещо складніше[2, c. 39-40].

Для одержання найбільш точних результатів при проведенні оцінки нерухомості, як правило, використовуються наступні методичні підходи: витратний, дохідний і порівняльний. Ці підходи взаємно доповнюють один одного. Усі вони засновані на використанні певних властивостях об'єкта й і оціночних принципів, які були сформульовані в результаті узагальнення багаторічного досвіду вітчизняних і закордонних оцінювачів і є теоретичною базою незалежної оцінки.

Так, при оцінці нерухомості з позиції витратного підходу, в основу ставиться сукупність усіх матеріальних витрат, необхідних для будівництва об'єкта, аналогічного оцінюваному. Визначивши вартість витрат на будівництво нового об'єкта, аналогічного оцінюваному, оцінювач одержує об'єктивний ціновий орієнтир для подальшого уточнення вартості об'єкта. Цей підхід має найбільший пріоритет при визначенні вартості унікальних об'єктів, а також об'єктів з обмеженим ринком.

При оцінці нерухомості з позиції дохідного підходу основою для розрахунків служить дохід, який, як передбачається, може принести об'єкт у майбутньому, при його використанні в комерційних цілях. Основою даного підходу є визначення поточної вартості майбутніх доходів, які може одержати власник об'єкта при комерційнім використанні оцінюваної нерухомості. Даний підхід є головним при встановленні вартості об'єктів, що перебувають у комерційнім використанні. Порівняльний підхід дає досить точні результати при визначенні вартості, однак його застосовність обмежена в регіонах зі слабко розвиненим ринком.

Остаточна вартість об'єкта буде встановлена з урахуванням порівняння його ринкової вартості із ціною на об'єкти — аналоги й зіставлення з повною вартістю нового будівництва аналогічного об'єкта, а також з урахуванням здатності об'єкта приносити дохід за рахунок його комерційного використання. Вибір підходу буде залежати від особливостей об'єкта оцінки й мети оцінки.

Оцінка вартості нерухомості — важкий трудомісткий творчий процес, який складається з декількох стадій та етапів:

• З'ясування задачі (визначення проблеми).
• Попередній огляд об'єкту та складання договору на оцінку об'єкта.
• Збір та аналіз даних.
• Вибір методології оцінки.
• Оцінка права використання та володіння земельною ділянкою.
• Оцінка покращень з використанням декількох підходів.
• Узгодження результатів оцінки, отриманих за допомогою різних підходів.
• Складання Звіту та Експертного заключення про оцінку та передачу їх замовнику.

З'ясування (визначення проблеми) — досить відповідальна стадія, так як від якісного виконання робіт на цій стадії залежить вибір адекватної методології оцінки, що і визначає у майбутньому її результати. Постанова включає у себе наступні етапи:

• ідентифікація об'єктів нерухомості;
• виявлення предмету оцінки;
• визначення дати оцінки;
• встановлення цілі та функції оцінки;
• встановлення виду оціночної вартості;
• складання обмежувальних умов та ознайомлення з ними замовника.

Оцінювач визначає вартість нерухомості не на око, а використовуючи встановлені процедури, аналізує ринок пропозицій подібного майна, особливості впливу тих чи інших характеристик нерухомості на її ціну, робить відповідні розрахунки. Звичайно ж, не малу роль відіграє і досвід експерта. Саме тому для того, щоб стати професіональним оцінювачем необхідно пройти стажування у оцінювача-наставника протягом року.

Переваги незалежної оцінки полягають також в тому, що звіт про оцінку, який видається замовнику, має статус офіційного документа доказового значення та може бути використаний в суді при розгляді справ, пов'язаних з визначенням розміру компенсаційних витрат. В тому, щоб правильно визначити всі особливості нерухомості і полягає робота оцінювача[5, c. 46-49].

2. Оцінка машин і обладнання з використанням порівняльного та дохідного підходів, їх сутність і методи

Оцінка устаткування — багатоликий вид оцінної діяльності, що включає в себе визначення вартості практично всього спектра об'єктів рухомого майна: верстатів, приладів, комп'ютерів, автомобілів, технологічних комплексів і потокових ліній, силових агрегатів, оргтехніки, меблів, офісного встаткування, побутових предметів і інших об'єктів, які ставляться до рухомого майна.

Слід зазначити, що устаткування й обладнання часто виявляються на грані між нерухомістю й рухомим майном. Наприклад, інженерне устаткування будинків, шахтні підйомники або кораблі по українськім законодавству ставляться до нерухомості.

Існують три основні підходи для оцінки практично будь-якого активу, у тому числі машин і обладнання.

Витратний підхід. При витратному підході вважається, що ринкова вартість оцінюваного устаткування визначається в першу чергу витратами на його створення й реалізацію. Обумовлена в такий спосіб вартість може не збігатися з ринкової вартістю, тому що витрати — не єдиний фактор вартості, на яку також впливають корисність, якість і конкурентоздатність. Проте, зустрічається чимало випадків, коли застосування витратного підходу виявляється виправданим і навіть єдино можливим, наприклад, при оцінці машин і устаткування спеціального призначення, унікальних об'єктів, виготовлених по індивідуальних замовленнях аналогів, що й не мають, на ринку.

Порівняльний підхід. Найбільше застосовується для тих видів машин і устаткування, які мають розвинений вторинний ринок: автомобілі, багато видів верстатів, суду, літаки й інше стандартне серійне устаткування. Підхід заснований на визначенні ринкових цін, що адекватно відбивають "вартість" одиниці устаткування в її поточному стані. Очевидно, що такий підхід вимагає істотних обсягів ринкової інформації й застосування адекватних методів зіставлення об'єктів.

Дохідний підхід. Застосування зазначеного підходу вимагає прогнозу майбутніх доходів за кілька років.

Залишкова вартість об'єкта визначається на підставі комплексного аналізу об'єкта.

Для виконання робіт з незалежної оцінки обладнання згідно Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні"[1] необхідне укладення договору на проведення незалежної оцінки між власником майна, особою, у якої майно знаходиться на законних підставах або особою, що діє на підставі довіреності, виданої зазначеними особами а також суб'єктом оціночної діяльності, що має сертифікат Фонду державного майна України на проведення оцінки обладнання[6, c. 18-20].

При оцінці обладнання особлива увага приділяється ідентифікації і віднесенню до того або іншого класу, а також визначення технічного стану обладнання. Після повної ідентифікації проводиться пошук і підбір аналогів з урахуванням основних технічний характеристик і стану оцінюваного об'єкту.

Цілі, які переслідує клієнт, замовляючи оцінку встаткування, повинні бути відомі оцінювачеві для того, щоб визначити вид вартості (ринкова, інвестиційна, ліквідаційна) залежно від призначення оцінки. але кінцеві результати оцінки вартості встаткування, у цьому випадку страховий і інвестиційної, виявляться різними.

Професійна оцінка вартості встаткування — важливий і найчастіше єдиний спосіб визначити реальну вартість активної частини основних фондів підприємства.

Оцінка встаткування здійснюється декількома методами, у тому числі із застосуванням спеціалізованих баз даних, що містять як цінову інформацію, так і технічні параметри.

Досвід оцінки встаткування показує винятково важливу роль спеціалізації оцінювачів по об'єктах оцінюваного встаткування. В окремих випадках замовник може поставити не одну, а кілька мет оцінки, наприклад, для страхування й для реалізації якого-небудь інвестиційного проекту. Обидві ці цілі не виключають один одного, і окремі процедури обстеження й аналізу для цих двох призначень збіжаться, але

В залежності від цілі оцінки, може бути визначена будь-яка з наступних вартостей машин та обладнання :

• машини сільськогосподарські та лісогосподарські;
• машини для металургійної, гірничодобувної промисловості та будівництва;
• машини для обробки харчових продуктів, напоїв і тютюну;
• машини для виробництва папера та картону;
• двигуни, генератори та трансформатори електричні;
• пристрої розподілу електроенергії;
• обладнання медичне, хірургічне та ортопедичне;
• прилади і пристрої для вимірів, годинники і хронометри.
• верстати, прилади та інструменти, обладнання серійне та спеціальне
• універсальні і спеціалізовані технологічні лінії
• технологічні комплекси
• будівельна, дорожня техніка
• обчислювальна техніка, оргтехніка та інші[8, c. 17-18].

3. Оцінка окремих типів вартості підприємств. Оцінка ліквідаційної вартості. Оцінка заставної вартості майна підприємства

Оцінка підприємств у якості окремих юридичних осіб, якщо ці підприємства свідомо не підлягають закриттю (або різкому скороченню операцій з вивільненням активів, які можуть бути продані після цього) і оцінюються як діючі підприємства (on-going-concerns), часто проводяться у вигляді сумарної оцінки сукупності бізнес- ліній розглянутого підприємства — лише з додаванням ринкової вартості тих активів, які не використовуються в цих виділених бізнес-лініях.

Одним з найважливіших завдань суб'єкта антикризового управління є оцінка вартості підприємства та його активів для визначення методичних засад та практичного інструментарію, яким при цьому можна користуватися, потрібно насамперед уточнити об'єкти, що підлягають оцінці, мету та обмеження оцінки. Аналіз завдань антикризового управління дає змогу визначити основні випадки проведення оцінки вартості підприємства та його майна.

Оскільки Законом України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" (далі — Закон) термін реалізації майна в ході здійснення ліквідаційної процедури не обмежено, об'єктом оцінки є упорядкована ліквідаційна вартість, на підставі якої визначають прогнозний обсяг грошових коштів, отриманих після розпродажу активів підприємства протягом такого періоду часу, який дає змогу отримати максимально високі ціни продажу активів для найбільш повного задоволення інтересів держави та кредиторів підприємства.

Оцінка можливостей відновлення платоспроможності за рахунок реструктуризації активів. Одним з можливих напрямів роботи фінансового оздоровлення та недопущення банкрутства підприємства є проведення реструктуризації активів, тобто сукупності операцій щодо іммобілізації в грошову форму наявних матеріальних та фінансових активів підприємства.

Як відомо, під вимушеною ліквідаційною вартістю розуміють оцінку можливого обсягу грошових надходжень від продажу активів підприємства в максимально короткі терміни без належної маркетингової підготовки, як правило, одночасно на одному аукціоні. Цей вид оцінки може застосовувутися для визначення можливих грошових надходжень від реструктуризації частини або повного обсягу активів підприємства, яка здійснюється з ініціативи власників підприємства за високого рівня виникнення загрози банкрутства (жорстких часових обмежень антикризового процесу) з метою запобігання порушенню справи про банкрутство підприємства. Хоча цей інструмент відновлення платоспроможності підприємства розглядає як небажаний для підприємства (оскільки зменшуються майновий потенціал підприємства та можливості отримання доходів у майбутньому), його застосування є доцільним виходячи з різниці між обсягами грошових надходжень у разі упорядкованого та примусового продажу і витрат підприємства внаслідок початку проведення судових процедур[3, c. 32-34].

Оцінка елементів майнового комплексу підприємства в ході проведення санації має таку специфіку:

оцінка майна є обов'язковим елементом підготовчої роботи. Її проводять, як правило, залучені та спеціально підготовлені фахівці. Результати оціночної діяльності оформлюють відповідно до чинних стандартів та вимог;

об'єктом оцінки є вимушена ліквідаційна вартість майнових цінностей, яки попередньо визначені керуючим санацією та зафіксовані в плані санації, погодженому з кредитором підприємства. Терміни проведення продажу також зафіксовані в плані санації;

під час визначення ціни майнових об'єктів слід враховувати особливості законодавчо регламентованих форм продажу (на відкритих чи закритих торгах — для майна боржника, щодо обігу якого встановлено обмеження). Завданням оцінки в цих умовах є максимальне стимулювання платоспроможного попиту для забезпечення реалізації майна бажано на одних торгах;

результати оцінки не є остаточними для визначення початкової ціни, оскільки відповідно до Закону початкову ціну майна боржника, що виставляється на торги, визначає керуючий санацією.

У будь-якому випадку необхідним етапом підготовчої роботи є оцінка вартості підприємства, яке є об'єктом купівлі-продажу.

На відміну від раніше розглянутих випадків оцінки у цьому разі об'єктом оціночної діяльності є вартість діючого підприємства, тобто вартість цілісного майнового комплексу як системи взаємопов'язаних майнових цінностей. Під час оцінки враховують вартість нематеріальних активів, яка не відображена в бухгалтерському обліку (бізнес-технологія, комерційні зв'язки тощо), а також перспективи подальшого розвитку підприємства, зокрема майбутні доходи та прибутки, які потенційно можуть бути отримані. При цьому беруть до уваги, що вартість підприємства в цілому більша від суми вартості окремих видів активів.

Проведення оцінки цілісного майнового комплексу підприємства в процесі санації має за мету визначення інвестиційної вартості підприємства. На відміну від ринкової вартості її розрахунок здійснюють виходячи з інтересів конкретного інвестора (або потенційно можливого інвестора) на базі індивідуальних вимог та оцінок ризику, дохідності й ліквідності об'єкта інвестування, можливостей покупців в організації бізнесу та ін. Має бути врахований також поточний стан підприємства — об'єкта оцінки (збитковість, від'ємний власний капітал, загроза виникнення банкрутства, необхідність термінового розрахунку з кредиторами тощо)[9, c. 53-55].

У ході підготовки реорганізаційних процедур, як і в попередньому випадку, об'єктом оцінки є інвестиційна вартість цілісного майнового комплексу підприємства або його частини. Проте оцінка має певну специфіку:

об'єктом оцінки є вартість не одного, а декількох підприємств — учасників реорганізаційних процедур;

оцінюється вартість як реально діючих підприємств, так і тих, що будуть створені в ході реорганізації. Підставою для оцінки їх вартості є не фактично досягнуті результати діяльності, а розроблений бізнес-план, тобто оцінка носить перспективний характер;

проводячи оцінку, враховують, що її результати будуть використовуватися не для здійснення взаєморозрахунків у грошовій формі, а для обґрунтування умов обміну акцій між учасниками реорганізації. У цих умовах оцінка носить порівняльний характер.

Отже, як свідчить вищезазначене, оціночна діяльність у ході здійснення антикризового управління характеризується багатоаспектністю та специфічністю, що зумовлює потребу в розроблені методологічних засад та адекватного практичного інструментарію. Не викликає сумнівів потреба вивчення фахівцями з антикризового управління теоретико-методологічних засад оціночної діяльності шляхом обов'язкового включення курсу "оцінка бізнесу та майна" в програми їх підготовки та атестації. Підвищенню ефективності антикризового управління підприємствами сприятиме і більш активна співпраця з експертами-оцінювачами. Їх досвід дасть змогу підвищити обґрунтованість антикризових заходів та результативність їх реалізації[7, c. 80-82].

Список використаної літератури

1. Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні: Закон від 12 липня 2001 року №2658-ІІІ/ Україна. Закон //Відомості Верховної Ради України. — 2001. — № 47. — C. 251

2. Бондаренко О. Особливості оцінки нерухомого майна сільськогосподарських підприємств //Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. — 2001. — № 4. — C. 39-43

3. Витвицкий Я. Определение реверсии при оценке бизнеса доходным подходом //Государственный информационный бюлетень о приватизации. — 2005. — № 8. — C. 32-35

4. Зайцева Т. Використання статистично-економетричних методів при визначенні вартості об’єктів нерухомості //Економіка. Фінанси. Право. — 2005. — № 6. — C. 3-11

5. Мухін О. Вплив ринку нерухомості на розвиток експертної оцінки майна в Україні //Економіка України. — 2002. — № 4. — C. 43-50

6. Оцінка майна та автомобілів //Все про бухгалтерський облік. — 2004. — 24 лютого. — C. 2-63

7. Сірош Т.О. Економічна категорія вартості в системі оцінки нерухомого майна //Економіка АПК. — 2007. — № 6. — С.80-83.

8. Степаненко І. Як оцінюють одержане майно //Все про бухгалтерський облік. — 2006. — 2 березня. — C. 17-18

9. Стецюк П.А. Інвестиційні аспекти оцінки вартості майна //Економіка АПК. — 2001. — № 3. — С.51-57