Оцінювання вартості земельної ділянки, будівель та споруд

1. Оцінка земельної ділянки, її головні методи.

2. Оцінювання вартості будівель та споруд.

Список використаної літератури.

1. Оцінка земельної ділянки, її головні методи

Експертна оцінка майна, майнових прав — це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно правовими актами і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.

Майном, яке може оцінюватися, вважаються об'єкти в матеріальній формі, будівлі і споруди (включаючи їх невід'ємні частини), машини, устаткування транспортні засоби і тому подібне; паї, цінні папери; нематеріальні активи, зокрема об'єкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності.

Експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових операцій відносно земельних ділянок.

Ст. 201 Земельного кодексу України №2768-IІІ від 25 жовтня 2001 року

З розвитком ринку земельних відносин в Україні роль експертної грошової оцінки землі постійно зростає, оскільки без інформації про вартість землі неможливе успішне проведення трансакцій із земельними ділянками. Ви безумовно маєте бажання приймати економічно обґрунтовані рішення і мати в своєму розпорядженні об'єктивну інформацію про вартість земельної ділянки, що Вас цікавить. Тому проведення оцінки землі стає необхідністю.

Отже , якщо необхідно:

· Придбати або продати земельну ділянку найбільш вигідних умовах;

· Володіти достовірними даними про реальну вартість землі при внесенні її до статутного фонду підприємства, передачі в заставу, оренду, страхуванні і др.;

· Прийняти оптимальне, економічно обґрунтоване управлінське рішення для вибору стратегії операції;

· Визначити вартість землі при реорганізації, банкрутстві або ліквідації підприємства;

· Отримати вигідний кредит в банці під заставу землі;

· Приватизовувати земельну ділянку;

· Визначити вартість землі або права користування нею в бухгалтерському обліку;

· Знизити рівень фінансових ризиків при кредитуванні;

· Визначити величину нанесеного збитку, в результаті порушення майнових прав;

· Отримати документальні підтвердження (звіт про оцінку землі), які матимуть юридичну силу як на етапі здійсненні операції, так і в рамках судового розгляду,

Оцінка землі має на меті визначення ринкової вартості землі або ринковій вартості права оренди земельної ділянки. Ринкова вартість землі, в першу чергу, залежить від її місцеположення і впливів зовнішніх чинників, а також від попиту і пропозиції на ринку земельних ділянок, і не може перевищувати найбільш вірогідні витрати на придбання іншої ділянки еквівалентної корисності. Оцінка землі враховує кількісний і якісний склад комунікацій і можливість приєднання до існуючих мереж, у випадку якщо на земельній ділянці планується будівництво об'єктів нерухомості. Важливим чинником при визначенні ринкової вартості землі, за умови забудови ділянки поліпшеннями є дані інженерно-геологічних і інженерно-геодезичних досліджень що дозволяють визначити склад, стан і властивості ґрунтів і дані про ситуацію і рельєф місцевості, необхідні для прогнозування можливого будівництва, а також витрат пов'язаних з будівництвом.

Визначення ринкової вартості права оренди, залежить від прав орендаря, терміну дії пропозиції, обтяжень права оренди, прав інших осіб на оцінюваний об'єкт і цільового призначення (дозволеного використання) земельної ділянки.

Методи оцінки землі

Оцінка земельної ділянки є непростим завданням. Відповідно до Закону України «Про оцінку майна та майнових прав і професійної оціночної діяльності в Україні», Законом України «О оцінку землі» і «Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок», оцінка земельних ділянок здійснюється наступними підходами: доходним (капіталізації чистого доходу від використання земельної ділянки), порівняльним (зіставлення вартості продажу подібних земельних ділянок), підхід залишку землі (облік витрат на земельні поліпшення). Кожен з перерахованих підходів має свої особливості і специфіку їх використання.

При оцінці земельних ділянок порівняльний (ринковий) метод є найпривабливішим оскільки максимально орієнтований на кон'юнктуру ринку. Труднощі його використання, проте полягають у відсутності розвиненого ринку землі, а також в недостатньо розроблених поправках, що впливають на вартість, при зіставленні існуючих продажів і відсутності кількісних значень коефіцієнтів, що коректують.

Дохідний підхід використовується у тому випадку, якщо земельна ділянка приносить прибуток від господарської діяльності або від здачі її в оренду окремо від будівель і споруд, тобто вартість ділянки відображає його здатність приносити прибуток в майбутньому. Підхід залишку землі використовується при оцінці земельних ділянок з поліпшенням. Визначення витрат на земляних ділянках, в цьому випадку, здійснюється на підставі ринкової вартості цих поліпшень за умови найбільш ефективного використання земельної ділянки.

Інформація, необхідна для проведення робіт з оцінки землі:

· Документ, що встановлює право, на земельну ділянку (державний акт на землю);

· Кадастровий план земельної ділянки;

· Площа земельної ділянки;

· Категорія земельної ділянки відповідно до цільового призначення (землі населеного пункту, землі сільгосппризначення і др.);

· Дозволене використання;

· Відомості про обмеження і обтяження земельної ділянки;

· Відомості про стан і наявність інженерних комунікацій.

2. Оцінювання вартості будівель та споруд

Майновими правами, які можуть оцінюватися, признаються будь-які права пов'язані з майном, що відрізняються від права власності, зокрема права які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження користування), а також інші специфічні права (права на здійснення діяльності використання природних ресурсів і тому подібне) і права вимоги.

Переваги незалежної оцінки нерухомості полягає в тому, що звіт про оцінку, який замовник отримує за наслідками проведеної оцінки нерухомості, має статус офіційного документа. Звіт має силу доказового значення і:

· може бути використаний в суді при розгляді спірних справ;

· приймається до розгляду кредитними відділами банків;

· а також є достатнім аргументом в спорах з податковою інспекцією.

Незалежна оцінка нерухомості може бути проведена відносно таких об'єктів як:

· об'єкти промислової нерухомості (як окремі, так і у складі майнових комплексів);

· об'єкти житлової нерухомості (міський житловий фонд, індивідуальне заміське житло), в т.ч.: квартири, кімнати, житлові будівлі (котеджі, дачі) і споруди;

· об'єкти комерційної нерухомості (офісні, торгові і складські приміщення, готелі);

· соціальні об'єкти нерухомості, в т.ч. суспільне, культурне, лікувальне і спортивне призначення;

· об'єкти незавершеного будівництва (від тих, що мають тільки фундамент до тих, що вимагають лише обробки);

· інженерні комунікації, споруди і передавальні пристрої, в т.ч.:

· під’їзні шляхи, мости, тунелі, естакади,

· залізничні шляхи,

· трубопроводи, газо- і нафтопроводи,

· свердловини і інші заглиблені споруди різного типа,

· кабельні лінії, лінії електропередач,

· огородження,

· ємкості, резервуари, водонапірні башти

· споруди оборонного призначення і др.

· об’єкти сільськогосподарської нерухомості;

· зелені насадження, впорядкування території;

· невід’ємні поліпшення.

При цьому, залежно від мети оцінки нерухомості, може бути визначений наступний вид вартості об'єкту:

· ринкова вартість;

· ліквідаційна вартість;

· залишкова вартість заміщення;

· вартість ліквідації;

· інвестиційна вартість;

· дійсна вартість (для цілей страхування);

· справедлива вартість (для бухгалтерського обліку);

· спеціальна вартість.

Визначення ринкової вартості об'єкту нерухомості є одним з самих затребуваних видів оцінки і, відносно різних об'єктів нерухомості, включає визначення вартості права власності або інших прав, наприклад, права оренди, права користування інше. Первісна інформація для оцінки нерухомості повинна містити всі особливості і деталі: місцеположення, будівельну площу, площу забудови, будівельний об'єм, віддаленість від основних об'єктів інфраструктури району, планування, стан обробки, тип будинку і т.д. Список вихідних документів, необхідних для проведення комплексу робіт за незалежною оцінкою нерухомості:

· Правовстановлюючі документи (свідоцтво на право власності, свідоцтво про державну реєстрацію, договір купівлі-продажу, дарування інше);

· Проектно-смітна документація на будівництво (реконструкцію);

· Технічні документи БТІ, у т.ч.:

o технічний паспорт або виписка з технічного паспорту,

o експлікація,

o поверховий план приміщень;

· Договір оренди, у разі здачі об'єкту нерухомості в оренду;

· Правовстановлюючі документи на земельну ділянку (свідоцтво на право власності, договір оренди земельної ділянки або інший документ, підтверджуючий права на земельну ділянку);

· Розрахунок річного податку за земельну ділянку, а у разі оренди ділянки – розрахунок орендної плати;

· Інформація про дату споруди даті введення в експлуатацію, балансова первинна і залишкова вартості (для юридичних осіб);

· Охоронне свідоцтво (якщо об'єкт нерухомості є пам'ятником історії і культури або архітектури);

· Застережливі документи по використанню об'єкту нерухомості (якщо об'єкт нерухомості знаходиться в заставі або зв'язаний борговими зобов'язаннями і спеціальним податковим обкладенням);

· Геодезичний план або карта з позначенням і описом фізичних меж і місцеположення нерухомості;

У випадку проведення ремонтний-будівельних робіт на об'єкти на об'єкті нерухомості:

· сміти на проведення робіт,

· договори підряду на проведення робіт,

· акти про приймання виконаних робіт;

· Для об'єктів незавершеного будівництва:

· висновок комплексної державною експертизи,

· технічний проект на об'єкт будівництва (з експлікаціями внутрішніх площ до плану будівлі),

· звідний кошторисний розрахунок,

· фактично понесені витрати на будівництво (довідка про вартість виконаних підрядних робіт (форма №КБ-3), акти виконаних підрядних робіт (форма №КБ-2в), форма 4б ДБН Д1.1.-1-2000),

· акт обстеження будівельного майданчика на дату проведення незалежної оцінки (указуються відсотки виконання СМР по окремих елементах будівництва),

· фізико-географічна, геоморфологічна і геологічна характеристика земельної ділянки (виведення землевпорядника, який має право проводити відповідні роботи з обстеження земельних ділянок).

Список використаної літератури

1. Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні: Закон від 12 липня 2001 року №2658-ІІІ/ Україна. Закон //Відомості Верховної Ради України. — 2001. — № 47. — C. 251

2. Бондаренко О. Особливості оцінки нерухомого майна сільськогосподарських підприємств //Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. — 2001. — № 4. — C. 39-43

3. Зайцева Т. Використання статистично-економетричних методів при визначенні вартості об’єктів нерухомості //Економіка. Фінанси. Право. — 2005. — № 6. — C. 3-11

4. Мухін О. Вплив ринку нерухомості на розвиток експертної оцінки майна в Україні //Економіка України. — 2002. — № 4. — C. 43-50

5. Сірош Т.О. Економічна категорія вартості в системі оцінки нерухомого майна //Економіка АПК. — 2007. — № 6. — С.80-83.