Принципи організації іпотечного кредитування

Вступ.

Принципи організації іпотечного кредитування.

Висновки.

Список використаної літератури.

Вступ

В Україні програми іпотечного кредитування (у першу чергу, кредити для придбання житла) активно почали розвиватися з 2000 року. За останній рік відчутно зріс інтерес банків до теми іпотечного кредитування. Банки намагаються у цих непевних умовах самотужки або у співпраці з рієлторами зайняти перспективну нішу на ринку. Те, що ця ніша перспективна, підтверджує і активізація ринку нерухомості, і ріст кількості потенційних покупців, які хочуть і можуть купувати квартири в кредит, і просто здорова логіка та досвід інших країн (як правило, нерухомість купують у кредит, бо це вигідно).

Банки пропонують агентствам нерухомості (буває і навпаки) укладати договори про співробітництво, суть яких полягає у тому, що агентства поставляють банку клієнта, а банк сам оформляє (веде усю підготовчу роботу з клієнтом-позичальником, проводить андеррайтинг, оцінює і аналізує об'єкт нерухомості та продавців і т.п.) і видає іпотечний кредит. Інший варіант співпраці банка й агентства (на мій погляд, більш ефективніший) полягає в тому, що за цим договором (у більшості випадків це тристоронній договір між банком, агентством та страховиком) агентство проводить усю підготовчу роботу з клієнтами, як покупцем так і продавцем, робить оцінку об'єкту нерухомості та попередню оцінку платіжоспроможності позичальника. Це співробітництво буде розвиватися і надалі, у різних формах, в залежності від розвитку законодавчої бази.

Враховуючи об'єктивні й суб'єктивні фактори, можна сказати, що через 3-5 років в Україні буде функціонувати цілком цивілізований ринок іпотечного кредитування. При зменшенні спреду (нормальним вважається спред до 2%, у нас зараз 10-15%) і збільшенні терміну кредитування (до 30-40 років), а також, безумовно, при поліпшенні законодавчих актів ринок буде розвиватися динамічно. Стримуючим елементом можуть бути політичні й макроекономічні фактори.

Принципи організації іпотечного кредитування

Іпотечний кредит має, як правило, чітке цільове призначення. Іпотечні позики в сучасних умовах найчастіше використовуються для фінансування придбання, побудови і перепланування житлових і виробничих приміщень, а також освоєння земельних ділянок. Особливістю іпотечного кредиту є те, що заставою для його надання може виступати та нерухомість, на купівлю якої він береться.

Юридичною та економічною передумовою виникнення іпотечного кредиту є наявність розвинутої системи права приватної власності на нерухомість і, насамперед, на землю. Без приватної власності на землю та інституціонального забезпечення її купівлі-продажу широкий розвиток іпотечного кредиту неможливий.

Суб'єктами іпотечного кредиту є:

— кредитори з іпотеки — іпотечні банки або спеціалізовані іпотечні компанії, а також універсальні комерційні банки;

— позичальники — юридичні та фізичні особи, які мають у власності об'єкти іпотеки, або мають поручителів, які надають під заставу об'єкти іпотеки на користь позичальника.

Об'єктами іпотечного кредиту є житлові будинки, квартири, виробничі будинки, споруди, магазини, земельні ділянки тощо. Розмір іпотечного кредиту визначається у вигляді частини вартості об'єкта іпотеки. Ця обставина дозволяє навіть отримувати під заставу одного й того самого нерухомого майна додаткові іпотечні позики. Заставне майно залишається у позичальника, який продовжує його експлуатувати, тобто зберігає своє право власника.

Відповідно до Закону України "Про заставу" у випадках, коли предметом застави є нерухоме майно, договір застави має бути нотаріально засвідчений на підставі відповідних право-установчих документів. Нотаріальне засвідчення договору застави нерухомого майна здійснюється за місцем знаходження нерухомості.

Нерухомість як об'єкт іпотечного кредиту має ряд суттєвих переваг. Вона майже ніколи не втрачає повністю своєї вартості (цінності), а з часом, як свідчить господарська практика, ціна її навіть зростає.

Іпотечне кредитування вимагає від персоналу комерційних банків спеціальних знань і високої економічної кваліфікації. Особливо це важливо для правильної оцінки кредитоспроможності позичальника, а також вартості нерухомого майна, без чого іпотечний кредит стає занадто ризикованою банківською операцією.

Основними документами, що, як правило, використовуються на практиці при оформленні іпотечного кредиту, є:

— іпотечне зобов'язання, що видається позичальником кредиторові на потвердження його (кредитора) переважного права на задоволення грошових претензій з вартості заставленого майна в разі невиконання позичальником свого зобов'язання, забезпеченого заставою майна;

— закладний лист — довготерміновий цінний папір, що випускається іпотечними банками під заставу земельних ділянок, будівель та іншого нерухомого майна; він забезпечує доход у формі відсотків.

У зв'язку з тим, що для іпотечного кредиту типовим є невисока ліквідність його об'єкта, важливе значення має страхування позик і формування вторинного ринку іпотек. Іпотечне зобов'язання стає цінним папером, який залучається на фінансовий ринок. Іпотечні банки тим самим отримують можливість проводити рефінансування за допомогою механізму вторинного ринку.

Позики під нерухомість підлягають погашенню на умовах розстрочки платежу і зі сплатою відсотків. Відсотки за іпотечними позиками мають ту властивість, що їх величина залежить від територіального розміщення нерухомого майна. Підвищення ставки відсотка за іпотечними позиками пов'язано із зростанням ризику знецінення капіталу, що впливає на діяльність кредиторів. Зрозуміло, що підвищення відсоткових ставок і збільшення розміру первинного внеску звужує сферу застосування іпотечного кредиту, оскільки це погіршує умови користування ним для позичальників.

У зв'язку із розвитком іпотечного кредитування формується окремий іпотечний фінансовий ринок, головним інструментом якого є іпотечні облігації — довгострокові цінні папери, що випускаються під забезпечення нерухомістю і приносять сталий відсоток. Емітентами іпотечних облігацій є, як правило, торговельно-промислові корпорації, які на основі випуску цих цінних паперів можуть формувати капітал для фінансування великих будівельних проектів.

Іпотечний кредит реалізується під час виконання договору про іпотечний кредит за умови дотримання встановлених цим Законом вимог. Кредитодавець до укладення договору про іпотечний кредит має розкрити основні економічні та правові вимоги щодо надання кредиту. Ця інформація має бути оприлюднена кредитодавцем у письмовій формі і містити:

— опис усіх грошових зборів і витрат, пов’язаних з установленням іпотеки;

— принципи визначення плати за договором про іпотечний кредит;

— положення про інфляційне застереження;

— порядок дострокового виконання основного зобов’язання у разі неплатоспроможності боржника або невиконання боржником своїх зобов’язань за договором про іпотечний кредит та юридичні наслідки цього невиконання;

— право боржника попереджати кредитодавця про можливе невиконання основного зобов’язання;

— інші умови за рішенням кредитодавця.

Умови договору про іпотечний кредит та іпотечного договору розробляє кредитодавець.

Кредитодавець може запроваджувати додаткові процедури щодо встановлення платоспроможності та ідентифікації боржника. У договорі про іпотечний кредит можуть бути зазначені:

— вартість основного зобов’язання та порядок його амортизації, строки та розміри платежів з урахуванням інфляційного застереження або умови, що дозволять їх визначити;

— право кредитодавця самостійно встановлювати розмір часток платежів, отриманих за договором про іпотечний кредит, та розподіляти їх між ціною зобов’язання та доходом кредитодавця;

— згода боржника на приєднання його основного зобов’язання до консолідованого іпотечного боргу та включення іпотеки до іпотечного пулу;

— право кредитодавця відчужувати основне зобов’язання або право отримання платежів за договором про іпотечний кредит;

— інфляційне застереження;

— умови страхування фінансових ризиків щодо:

— невиконання основного зобов’язання;

— неотримання платежів за цим договором;

— несвоєчасної реалізації предмета іпотеки;

— несвоєчасного отримання суми, вирученої від реалізації предмета іпотеки, або недостатнього її розміру для задоволення вимог кредитора.

Умови договору про іпотечний кредит, включений до консолідованого іпотечного боргу, змінам не підлягають.

Іпотечне кредитування при купівлі житла (яке йде під заставу) сьогодні є домінуючим: 80% іпотечного фінансування у розвинутих країнах. Низький ризик в умовах стабільної економіки дає можливість надавати довгострокові кредити з високим співвідношенням розміру кредиту до вартості іпотеки. Ця послуга (продукт) базується на оціночній вартості та на очікуваному доході від виконаних робіт, має масовий характер, низьку маржу.

Іпотечне кредитування зможе відігравати суттєву роль у підтримці макроекономічної стабільності за умови існування розвинутого іпотечного ринку, тобто специфічних механізмів та інструментів, які надійно об'єднають основних учасників іпотечного ринку позичальників, кредиторів та інвесторів.

Стан розвиненості цього ринку визначається адекватністю законодавства. З точки зору законотворчого процесу в галузі правового регулювання питань іпотечного кредитування досить плідним виявився 2003 рік. Фактично подолано правовий вакуум, який існував у цій сфері протягом тривалого часу. І все-таки, незважаючи на певні позитивні зрушення, правова база стосовно іпотеки залишається недосконалою.

Тому варто розробити та прийняти спеціальні законодавчі положення, які б детально врегулювали спосіб позасудового вирішення питання про звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачивши можливість та процедури примусового управління нерухомістю чи примусового продажу з публічних торгів.

Успішність функціонування іпотечного ринку залежатиме від ступеня розвиненості всього фондового ринку та активності його учасників. Наразі Україна не має розвиненої інституційної структури фондового ринку. Звичайно, з початком діяльності недержавних пенсійних фондів з накопичувальними пенсійними програмами кількість учасників фондового ринку та обсяг операцій на ньому суттєво зростатимуть. Але допоки не запрацює ринок державних цінних паперів, ринок корпоративних облігацій, в тому числі і облігацій банків, перспективи розвитку ринку іпотечних цінних паперів є досить проблематичними.

З огляду на викладене, можна зробити висновок, що нині для розвитку іпотечного ринку все ще актуальним є створення належної законодавчої бази, яка б відповідала сучасним міжнародним стандартам і враховувала позитивний досвід запровадження відповідного законодавства в інших країнах. Це дасть змогу створити належний законодавчий базис як для розвитку іпотечного кредитування взагалі, так і у галузі житлового будівництва та сільськогосподарського виробництва. Банківська допомога підприємствам, підприємцям, громадянам стане відчутною за умов надійних гарантій своєчасного повернення банківських позик. Саме такі гарантії дає іпотека.

Висновки

Іпотечний кредит — це особлива форма кредиту, пов'язана з наданням позик під заставу нерухомого майна — землі, виробничих або житлових будівель тощо. Іпотечні позики надаються на довгостроковій основі. Іпотечний кредит стає можливим лише за умови приватної власності на землю і нерухомість.

Нерухомість завжди цінувалась у банківській справі як надійна гарантія повернення позики. Застава землі і нерухомого майна для отримання в банку довгострокового кредиту називається іпотекою. Іпотека — це вид застави нерухомого майна (землі, підприємств, споруд, будов, інших об'єктів, безпосередньо пов'язаних із землею) з метою отримання грошової позики. У випадку несплати позики закладена нерухомість продається, а з вирученої суми погашається заборгованість кредитору.

Безумовно, найбільшою проблемою є наше недосконале законодавство, яке не гарантує кредитору першочергове право на задоволення своїх вимог при реалізації заставленого майна, і, крім того, дорога і складна процедура реалізації застави. Крім того, сьогодні в Україні відсутні стандарти іпотечного кредитування (які, до речі, зараз розробляються за участю Української національної іпотечної асоціації), тобто немає єдиних правил гри. До цього ж, в наших умовах поки складно управляти ризиками (кредитний ризик, ризик ліквідності, ризик зміни відсоткової ставки, ризик дострокового погашення кредиту, агентський ризик, політичний ризик).

Список використаної літератури

1. Бассова О. Стан та перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні //Економіст. — 2006. — № 9. — C. 36-40

2. Башлай С. В. Становлення та перспективи розвитку іпотечного житлового кредитування //Актуальні проблеми економіки. — 2004. № 12. — 34 -40.

3. Войтюк А.В. Розвиток іпотечного кредитування в Україні//Економіка АПК. — 2008. — № 6. — С.101-104.

4. Волков С. Перспективи розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні //Вісник Національного банку України. — 2003. — № 6. — C. 49-55

5. Грищук Н. Правове регулювання іпотечного кредитування та іпотечних ринків в Україні //Вісник Національного Банку України. — 2005. — № 4. — C. 15-19

6. Кручок С. Особливості іпотечного кредитування //Економіка АПК. — 2001. — № 9. — С.86-92

7. Кручок С. Передумови іпотечного кредитування: Кредитування аграрного сектора //Вісник аграрної науки. — 2002. — № 3. — С.74-75

8. Міхаліна І.Г. Механізми іпотечного кредитування: вітчизняний та зарубіжний досвід //Статистика України. — 2006. — № 4. — C. 89-93

9. Трубачова О. Іпотечне кредитування //Бизнес. — 2002. — № 7: Бухгалтерія. — C. 7-8

10. Юргелевич С. Основні принципи іпотеки та іпотечне кредитування//Вісник Національного банку України. — 2002. — № 1. — C. 33-35